Cortamos la entrada de agua por el paramento: hidrofugantes, revestimientos elastoméricos y sellado de juntas, aplicados con acceso por cuerdas. Sin andamio, sin licencia de calle y por fachadas, para no parar todo el edificio a la vez.
Una fachada no se impermeabiliza «por si acaso». Se impermeabiliza cuando el agua está entrando por ella, y para saber si es así hay que descartar antes las otras dos rutas habituales: la condensación interior por falta de ventilación y la humedad ascendente por capilaridad desde el terreno. Las tres dejan manchas parecidas en el interior y solo una se resuelve tratando el paramento exterior.
En la visita técnica identificamos por dónde entra el agua: fisuras del revestimiento, juntas de dilatación con el sellado cristalizado, encuentros de carpintería sin sellar, cantos de forjado degradados o un marès que ha perdido su capacidad de rechazar el agua. Cada uno pide una solución distinta, y aplicar la equivocada es tirar el dinero de la comunidad.
Puedes ampliar el detalle técnico en nuestra guía sobre impermeabilización de fachadas en Mallorca y en la de patologías de fachada más frecuentes en la isla.
El soporte manda. Estos son los cinco escenarios que cubren la práctica totalidad de los edificios de Palma y Mallorca.
Para marès, piedra natural y fábrica vista. Penetra en el poro, hace que el agua resbale y deja el muro transpirar sin alterar el aspecto. Es lo único admisible en fachada de piedra del casco antiguo.
Película continua con capacidad de puenteo de fisuras. Indicado en monocapa y mortero con fisuración de retracción generalizada. Cambia el acabado y el color.
Punto intermedio: repele el agua líquida pero deja salir el vapor. La opción habitual en fachada revocada de bloque residencial que además necesita renovar color.
Juntas de dilatación, perímetro de carpintería y encuentros con petos y cornisas. En edificios de los 70 y 80 es, con diferencia, la vía de entrada de agua más frecuente.
Si el agua ya oxidó el acero del canto de forjado, hay que picar, pasivar y reponer con mortero de reparación antes de impermeabilizar. Tapar sin sanear es aplazar el desprendimiento.
La medianera vista es la superficie que peor se lleva con la lluvia batiente y la que más se olvida en las rehabilitaciones. Suele resolverse con elastomérico sobre soporte regularizado.
El clima de la isla combina tres factores que trabajan en contra del paramento. El primero es el aerosol marino: los cloruros en suspensión llegan tierra adentro, penetran en el hormigón y despasivan el armado, provocando corrosión y desprendimientos. El segundo es el ciclo térmico: fachadas sur y oeste que pasan de temperatura alta a fresco nocturno todos los días, dilatando y contrayendo el revestimiento hasta fisurarlo.
El tercero es el régimen de lluvia: pocos episodios, pero intensos. Una fachada aguanta meses seca y después recibe la lluvia batiente concentrada en pocas horas, justo cuando las juntas están más abiertas por la dilatación del verano. Es el momento en el que un sellado cristalizado deja pasar el agua al interior.
La señal clara es la mancha que reaparece en el interior tras cada episodio de lluvia y se seca entre medias. Si en cambio la mancha está siempre presente y arranca a ras de zócalo, apunta a capilaridad y el tratamiento es otro. Si hay desprendimientos o armadura vista, la impermeabilización va después del saneado, nunca antes.
Depende por completo del sistema. Un tratamiento hidrofugante incoloro sobre marès o piedra sana ronda los 12-20 €/m². Una pintura elastomérica con puenteo de fisuras se mueve entre 20 y 32 €/m². Si antes hay que sanear armaduras, reponer mortero y sellar juntas, el conjunto entra en el rango de rehabilitación, de 25 a 85 €/m². Por eso no damos precio sin ver la fachada.
Solo si la humedad entra por la fachada. Una mancha en la pared no siempre viene de fuera: puede ser condensación por falta de ventilación, una fuga de bajante empotrada o humedad ascendente por capilaridad desde el terreno. Impermeabilizar una fachada cuando el origen es capilaridad no arregla nada y además puede empeorarlo al impedir que el muro evapore. Lo primero es el diagnóstico.
El hidrofugante penetra en el poro y hace que el agua resbale, pero deja el muro transpirar y no cambia el aspecto: es lo indicado en marès, piedra y fábrica vista. La pintura impermeabilizante forma una película continua sobre el paramento, tapa microfisuras y sí cambia el acabado y el color. Aplicar película sobre un muro que necesita transpirar es uno de los errores más caros que vemos en Mallorca.
Sí, pero hay que distinguir el tipo de fisura antes. Una fisura de retracción del revestimiento, fina y ramificada, la puentea una pintura elastomérica. Una grieta estructural, con labios desalineados y que sigue abriendo, no se tapa: se estudia el origen, se cose o se sella con material elástico y se pone testigo. Pintar encima de una grieta viva solo la esconde unos meses.
Un hidrofugante en clima marítimo mantiene su eficacia entre 5 y 10 años según la exposición. Un revestimiento elastomérico bien aplicado sobre soporte sano aguanta entre 8 y 15 años. La orientación pesa mucho: la fachada sur y la que da al mar se degradan bastante antes que un patio interior.
Sí. Todo el proceso —saneado, sellado de juntas, imprimación y acabado— se ejecuta con acceso por cuerdas desde la cubierta. Evita el coste del andamio, la licencia de ocupación de vía pública y las semanas de montaje y desmontaje, y permite trabajar por fachadas para no afectar a todo el edificio a la vez.
Cuando hay desprendimientos, grietas o armadura vista, el saneado va antes que cualquier impermeabilización.
Acabado siloxánico o elastomérico que aporta impermeabilidad y renueva el color en la misma intervención.
Si la humedad viene del último forjado y no del paramento, el problema está en la cubierta.
Cuéntanos dónde aparece la humedad y desde cuándo. Hacemos la visita técnica sin coste, identificamos la vía de entrada real y te enviamos el presupuesto con precio cerrado.
